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Versorgungssperre bei Wohngeldrückständen
26. September 2011 von Rechtsanwalt Oliver Marson
Wohngeldrückstände von einzelnen Wohnungseigentümern, können auf Dauer die Wohneigentümergemeinschaft erheblich finanziell belasten. Um den säumigen Eigentümer zu einer möglichst schnellen Tilgung seiner Wohngeldschulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu bewegen, hat sich in der Praxis die sog. Versorgungssperre bewährt.
Zu den Voraussetzungen der Versorgungssperre:
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass es keinem Wohnungseigentümer zuzumuten ist, dauerhaft für einen anderen Wohnungseigentümer dessen gemeinschaftlichen Kostenanteil zu übernehmen. Der Eigentümergemeinschaft steht daher hinsichtlich ihrer Leistung gegenüber dem säumigen Eigentümer ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Zahlt der Wohnungseigentümer dauerhaft kein Wohngeld, so kann die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die jeweilige Wohnung oder das jeweilige Sondereigentum von der Versorgung abtrennen. Eine solche Maßnahme ist allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, unabhängig von den evtl. technischen Schwierigkeiten der Durchführung einer Versorgungssperre, möglich:
1. Gültiger Wirtschaftsplan bzw. Wohngeldabrechnung
Voraussetzung ist, dass ein bestandskräftiger Wirtschaftsplan in bezug auf die Durchsetzung der monatlich fälligen Wohngelder für das jeweilige Wirtschaftsjahr vorhanden ist. Gleiches gilt für etwaige Nachzahlungen aus der Wohngeldabrechnung. Auch hier ist Voraussetzung, daß er beschlossen und bestandskräftig ist.
2. Mehrheitsbeschluss über den Ausspruch der Versorgungssperre
Über den Ausspruch der Versorgungssperre muss ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegen.
3. Androhung der Versorgungssperre
Die Versorgungssperre ist, bevor sie technisch umgesetzt wird, dem Miteigentümer schriftlich anzudrohen, um ihm die Möglichkeit zu geben, noch vor Absperrung die bisher aufgelaufenen Schulden zu tilgen.
4. Erhebliche Rückstände
Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein erheblicher Rückstand bestehen muss, d.h. der Wohnungseigentümer mit mindestens sechs Raten des monatlichen zu zahlenden Wohngeldes im Rückstand.
Die Rechtsprechung geht davon aus, dass eine Versorgungssperre grundsätzlich gegen den Wohnungseigentümer auszusprechen ist. Die Versorgungssperre ist jedoch auch dann möglich, wenn der Wohnungseigentümer die Wohnung bzw. das Sondereigentum vermietet hat. Die Wohneigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und auch seinem
Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden (GE 2001, 1137 ff.).
Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, zur Durchführung der Versorgungssperre dem Hausverwalter Zutritt zur Wohnung zu gewähren (Landgericht Berlin vom 18.08.05, 30 O 262/05).
Etwas unklar war die
Rechtslage bei dinglichen Wohnberechtigten. Nach einem Urteil des Landgerichtes Berlin vom 19.06.07 (GE 2008, 207) meint die 53. Kammer, dass gegenüber dem dinglich Wohnberechtigten an einer Eigentumswohnung dem Wohnungseigentümer bei Beitragsrückständen kein Zurückbehaltungsrecht zustehen würde. Nach einem Urteil des Landgerichtes Berlin vom 07.12.07 (GE 2008, 341) meint die 22. Zivilkammer, dass auch eine Versorgungssperre gegenüber einem dinglich Wohnberechtigten zulässig ist, da die Rechte aus einem dinglichen Wohnrecht nicht weiter gehen können, als die des Eigentümers selbst. Der dinglich Wohnberechtigte kann der Versorgungssperre auch nicht dadurch entgehen, dass er nur das was er bisher an den Eigentümer der Wohnung monatlich zahlt (Betriebskosten) zukünftig an die Eigentümergemeinschaft entrichtet. Das Kammergericht hat hierzu in seinem Urteil vom 30.6.2009
(27 U 19/08.WEG) nochmals klargestellt:
"Die vom Landgericht vorgenommene Zug um Zug-Verurteilung könnte nur dann Bestand haben, wenn die Klägerin das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten bezüglich der Versorgung mit Wasser und Heizung durch Zahlung von Teilbeträgen der Wohngeldansprüche der Gemeinschaft abwenden könnte. Dem steht entgegen, dass dieses Zurückbehaltungsrecht - wie oben bereits ausgeführt - nur durch vollständige Zahlung aller Rückstände zum Erliegen gebracht werden kann (KG, Beschluss vom 8.8.2005, 24 W 112/04 = NJW-RR 2006, 446). Es sind keine Gründe ersichtlich, warum sich die Eigentümergemeinschaft im vorliegenden Fall mit weniger als der vollständigen Leistung zufrieden geben müsste. Wenn dies der Fall wäre, wäre der Beschluss vom 4.4.2007 - konsequenterweise - als übermäßig oder unverhältnismäßig zu qualifizieren und auf seiner Grundlage dürfte gar keine Versorgungssperre durchgesetzt werden. Dass Letzteres nicht der Fall ist, ist zwischenzeitlich durch das Kammergericht abschließend entschieden (Beschluss vom 19.2.2009, 24 W 259/08)."
6. Aufhebung der Versorgungssperre
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, die Versorgungssperre aufzuheben, nur weil der säumige Wohnungseigentümer eine Teilzahlung anbietet. Eine Versorgungssperre ist allerdings aufzuheben, wenn mehr als 70 % der Forderung ausgeglichen sind.
Zu den Voraussetzungen einer Versorgungssperre auch BGH vom 10.06.05, V ZR 235/04; OLG München vom 23.02.05, 34 WX 005/05; KG, 24 W 112/04, 24 W 7/01, 24 W 113/04.
Geschrieben in
Wohnungseigentumsrecht
