Mietfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben – Was tun?

Nach den Veröffentlichungen der Tagespresse und der Mietervereine meinen viele sie könnten die Miete kürzen, wenn ihre Wohnung erheblich kleiner (mehr als 10 %) ist, als im Mietvertrag angegeben.  

So einfach ist die Rechtslage leider nach wie vor nicht, wie ich an folgendem Beispiel darstellen möchte:

Der Fall:

Am 30.09.2007 schloss die Mieterin einen Mietvertrag ab 01.10.2007 mit dem damaligen Ei­gen­tü­mer über eine Dachgeschosswohnung. In der Beschreibung der gemieteten Wohnung heißt es u.a.:

„Die Wohnung … zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe  ca. 95,00 m² beträgt.“

Weitere An­ga­ben, wie die Wohnungsgröße ermittelt wurde, bzw. auf welcher Rechtsgrundlage die Grö­ßen­an­ga­be fußt, finden sich im Mietvertrag nicht.

Die Mieterin hatte die Wohnung vor Kurzem durch einen Gutachter, auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung, vermessen lassen, der eine Wohnfläche von lediglich 77 m² ermittelte, wobei er den 12 m² großen Balkon mit 25 % anrechnete.  

Bei der Wohnung handelte es sich um keinen geförderten, sondern um sog. freifinanzierten Wohnraum.

Der Status der Wohnung:

Für eine solche Wohnung im freifinanzierten Wohnungsbau gibt es keine für die Wohn­raum­mie­te verbindliche Rechtsvorschrift, wie die Wohnungsgröße bzw. Wohnfläche zu berechnen ist. Haben die Parteien zur Frage der Berechnung der Wohnungsgröße kei­ne Vereinbarung getroffen, was häufig der Fall ist, so ist bei der Frage, welche Be­rech­nungs­grund­la­ge herangezogen werden muss, die Entscheidung des BGH vom 29.09.2009 - VIII ZR 242/08 - relevant. In seinen Urteilsgründen führt hier der BGH aus:

"Der Begriff der Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des Se­nats auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preis­ge­bun­de­nen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen, sofern die Parteien ihm im Ein­zel­fall keine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Be­rech­nungs­mo­dus ortsüblich oder nach Art der Wohnung nahe liegender ist."

Und da wird auch schon das ganze Dilemma im freifinanzierten Wohnraum deutlich. Die Par­tei­en haben keine Vereinbarung zur Frage der Berechnung der Wohnungsgröße bzw. Wohn­raum­flä­che getroffen. Die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Be­stim­mun­gen (II. Be­rech­nungs­ve­rord­nung) bzw. die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohn­flä­chen­ve­rord­nung) sind Regelungen des preisgebundenen, sprich geförderten Wohn­raums. Eine Analogie für den nichtpreisgebundenen Wohnraum kann ge­zo­gen werden, wobei die Frage der ortsüblichen Berechnung bzw. der Be­rech­nung aufgrund der besonderen Art der Wohnung, z. B. Dach­ge­schoss­woh­nung, Be­rück­sich­ti­gung finden muss. Es gibt beispielsweise eine Ent­schei­dung des Land­ge­rich­tes Berlin, in der festgestellt wird, dass es in Berlin gängiger Brauch wäre, dass Ter­ras­sen- und Bal­kon­flä­chen bei der Berechnung der Wohnfläche hälftig angerechnet wer­den.

Einer weiteren Auslegung bedarf die Frage, dass zwar im Mietvertrag richtigerweise von Wohn­raum die Rede ist, aber nicht von Wohnfläche, sondern der Mietvertrag von Größe spricht.

Die Wohnflächenverordnung aus dem Jahre 2003 un­ter­schei­det zwischen Wohnfläche und Grundfläche. Auf die Wohnflächen sind Grundflächen voll­stän­dig anzurechnen, wenn die Räume mindestens 2 m hoch sind. Räume und Raum­tei­le mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m werden zur Hälfte an­ge­rech­net. Haben die Parteien also eine Wohnfläche von 95 m² vereinbart, wäre nach dem von der Mandantin vorgelegten Vermessungsprotokoll die tatsächliche Wohnfläche deutlich geringer als im Mietvertrag an­ge­ge­ben.

Der Mietvertrag gibt jedoch nicht die Wohnfläche sondern die Größe der Wohnung an, was m.E. nicht automatisch gleich zu setzen ist. Der Mietvertrag könnte dahingehend ausgelegt werden, dass der Vermieter im Mietvertrag nicht die Wohnfläche, son­dern die Grundfläche angegeben hat, d.h. also, dass die Dachschrägen in der Dach­ge­schoss­woh­nung vollflächig berücksichtigt wurden.

Im freifinanzierten Wohnungsbau wä­re eine solche Auslegung der Größenangabe im Mietvertrag auch nicht allzu weit hergeholt, weil es sich eben um eine Wohnung be­son­de­rer Art handelt, nämlich eine Dachgeschosswohnung, die eine Reihe von Dachschrägen auf­weist. Erfahrungsgemäß jedoch auch der Bereich der Wohnung mit lichter Höhe unter 1 m für den Mieter nutzbar ist. Es ist bereits bei Anmietung und Besichtigung der Woh­nung für den Mieter erkennbar, dass diese Dachgeschosswohnung Dachschrägen hat, mit der Maßgabe, dass bestimmte Teile der Wohnung aufgrund von vorhandenen Dach­schrä­gen nur eingeschränkt, aber immerhin nutzbar sind.

Der Vermieter wird im Rahmen einer prozessualen Auseinandersetzung das Mes­ser­geb­nis der Mieterin überhaupt nicht infrage stellen. Er wird infrage stellen, ob hier die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung überhaupt relevant ist, weil im Miet­ver­trag nicht von Wohnfläche, sondern von "Größe" die Rede ist und die Ab­wei­chun­gen so erheblich sind, dass für jeden Mieter erkennbar sein dürfte, dass die Wohnfläche deut­lich geringer als die Wohnungsgröße, wie im Mietvertrag angegeben, ist.

Der Rückforderunganspruch und die Verjährung:

Folgt man dem von der Mieterin vorgelegten Messergebnis, dass die Wohnfläche nach der Wohn­flä­chen­ve­rord­nung zu berechnen ist, weil sich nichts Entgegenstehendes aus dem Miet­ver­trag ergibt, so liegt hier ein Mangel vor, der auch erheblich ist, weil er deutlich die sog. 10 %-Grenze übersteigt. In diesem Fall stehen der Mieterin erhebliche Rückforderungsansprüche zu. Grundsätzlich würde ein solcher Anspruch erst in 10 Jahren verjähren.

Der Vermieter wird im vorliegenden Fall zumindest bei Forderungen, die länger als drei Jahre zurückliegen, Verjährung einwenden und argumentieren, da es von der Mieterin grob fahrlässig war, die tatsächliche Wohnfläche der Mietsache nicht zu kennen, denn schließ­lich lebt Sie in der Wohnung ja schon seit 2007. Und die doch erhebliche Ab­wei­chung der tatsächlichen Wohnfläche zu der im Mietvertrag angegebenen Woh­nungs­grö­ße hätte sich schon viel länger für sie aufdrängen müssen. Dem ist nicht zu folgen, weil grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 (1) Nr. 2 BGB le­dig­lich dann vorliegt, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt im besonders schweren Ma­ße verletzt wurde und der Mieter auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht an­stell­te oder beachtet hat, die Hinweis auf eine deutlich kleinere Wohnfläche geben.

Das Fazit:

Die Rechtslage ist nicht so einfach, wie es auf den ersten Blick scheint. Letztendlich hat das Gericht den Einzelfall zu prüfen und die Be­son­der­hei­ten des Mietvertrages und des Mietgegenstandes (Dach­ge­schoss­woh­nung), die gegen eine analoge Anwendung der Wohn­flä­chen­verord­nung sprechen könnten, zu berücksichtigten.