Versorgungssperre im Mietrecht

Es ist anerkannt, dass die Wohneigentümergemeinschaft gegenüber dem Eigentümer einer Wohnung bei erheblichen Wohngeldrückständen die Versorgung mit Wasser oder Wärme unterbrechen kann (Versorgungssperre bei Wohngeldrückständen).

Umstritten ist nach wie vor unter welchen Voraussetzungen der Vermieter gegenüber seinem Mieter eine Versorgungssperre durchsetzen kann.

Bei beendetem Mietverhältnis über Gewerberäume ist jedenfalls die Unterbrechung der Versorgung zulässig:
 
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter, zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume. ( BGH vom 6.5.2009 XII ZR 137/07)
 
In der Begründung eines Urteiles des Landgerichtes Berlin heißt es hierzu:
 
"Einerseits wird die Ansicht vertreten, dem Mieter könnten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft keine weitergehenden Rechte zustehen als dem vermietenden Wohnungseigentümer, weil der Mieter nämlich von diesem seine Rechtsstellung ableite (KGR 2002, 31 = MDR 2002, 574; im Ergebnis ebenso, aber mit abweichender Begründung Kümmel/von Seldeneck GE 2002, 1045). Andererseits wird dafürgehalten, eine Versorgungssperre wegen Wohngeldrückständen stelle eine verbotene Eigenmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Mieter dar (OLGR Köln 2000, 457). Der vorliegende Fall gebietet nicht, zu der Streitfrage (eingehend auch Gaier, ZWE 2004, 109) abschließend Stellung zu nehmen. Denn der Mieter kann jedenfalls nicht gezwungen werden, den Zugang zu seiner Wohnung freizugeben, damit in der Wohnung befindliche Absperrvorrichtungen betätigt werden können. Der Duldungsanspruch, den die Gemeinschaft gemäß § 14 Nr. 4 WEG gegen den Wohnungseigentümer selbst hat, besteht gegen den Mieter nicht (Kümmel/von Seldeneck a.a.O.; Gaier a.a.O.; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 28, RN 152). ..." (LG Berlin, Urteil vom 18.8.05 - 30 O 262/05 -)
 
Das Amtsgericht Waldshut-Tiengen hat in ihrem Beschluss vom 06.07.2009 ( 7 C 131/09 ) die Versorgungssperre des Vermieters als zulässig erachtet, wenn der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug ist. In diesem Fall, kann es verhältnismäßig sein, wenn der Vermieter die Warmwasserversorgung unterbricht, sofern nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen unterbrochen werden.
 
Ob allerdings ausgerechnet dieses Urteil richtungsweisend ist, dürfte eher fraglich sein.
 
Erhebliche Bedenken werden vor allem dort geäußert, wo der Mieter zwar einen Teil der Miete schuldet, jedoch das Mietverhältnis über die Wohnung bisher nicht gekündigt wurde. Häufig entstehen Mietschulden, weil der Mieter wegen Mängeln die Miete mindert. In diesem Fall die Wohnung gleich von der Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung abzuklemmen dürfte schon nach § 242 BGB unzulässig sein.
 
Ist das Mietverhältnis beendet und schuldet der Mieter die Herausgabe der Wohnung, kann durchaus eine Versorgungssperre möglich sein. Bei beendetem Mietvertrag schuldet der Vermieter dem Mieter nicht mehr die Überlassung der Wohnung (Gebrauchsgewährungspflicht), so dass der „Hahn abgedreht“ werden kann, wenn der Mieter Miete bzw. Nutzungsentschädigung schuldet (LG Münster, WuM 2007,274; LG Berlin, GE 2007,150).  
 
Tipp:
 
Vor der Verhängung einer Versorgungssperre ist daher immer sorgfältig zu prüfen, ob sie verhältnismäßig ist. Nur bei fälligen, erheblichen und unzweifelhaften Mietrückständen ist die Versorgungssperre zulässig. Unverhältnismäßig ist beispielsweise eine Versorgungssperre, wenn dem Mieter ein hoher Schaden droht oder mit einer Gesundheitsgefährdung gerechnet werden muss.
 
In jedem Fall ist dem Mieter die Versorgungssperre rechtzeitig anzukündigen.
 
Hinweis:
 
Wird vom Vermieter eine Versorgungssperre leichtfertig ausgesprochen und durchgeführt, können erhebliche Schadenersatzforderungen des Mieters drohen.