Eigenbedarfskündigung

Fachanwalt für Mietrecht : In der Wohnraummiete sind die Möglichkeiten des Vermieters einen Mietvertrag ordentlich zu kündigen, auf die Fälle des § 573 BGB reduziert. Eine Möglichkeit ist die sog. Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter fristgemäß kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Ist der Vermieter eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10) kommt i.d.R. kein Eigenbedarf in Betracht. Eine Ausnahme ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der Vermieter -GbR war (BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06).
 
Familienangehörige im Sinne des § 573 II Ziffer 2 BGB sind Mutter, Vater, Sohn, Tochter, auch der getrennt lebende Ehegatte, ebenso der Bruder oder die Schwester des Vermieters. Voraussetzung ist, dass zum Vermieter familiäre Bindungen bestehen. Daher kommt der Schwager des Vermieters nicht in Betracht. Auch der Wohnbedarf der leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters sind in diesem Sinne Familienangehörige (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09 -).
 
Haushaltsangehörige des Vermieters sind Personen die er schon bisher dauernd in seinem Haushalt aufgenommen hat (z.B. Lebensgefährte und dessen Kinder).
 
Nach § 573 III BGB ist die Eigenbedarfkündigung zu begründen. Wird sie nicht ausreichend begründet, ist die Kündigung unwirksam. Zum Umfang der Begründung einer Eigenbedarfskündigung hat sich der BGH in den letzten Jahren mehrfach geäußert.
 
Der Mieter soll sich bereits aus dem Kündigungsschreiben Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen können und in der Lage sein, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen veranlassen zu können. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfes ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urteil vom 6.Juli 2011 -VIII ZR 317/10-; BGH, Urteil vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09).
 
Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarf gehört auch, dass der Vermieter dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die frei ist und vermietet werden soll, anzubieten (Anbietpflicht) (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 -VIII ZR 78/10-; BGH, Urteile vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02). Davon nicht erfasst werden allerdings Wohnungen des Vermieters, die erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden (BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07).
 
Schadenersatzpflichtig macht sich der Vermieter, der den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat (BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07; BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08 -).